Die spanische Einkommensteuer für Nichtansässige (Modelo 210): Wie werden Einnahmen aus Vermietung in Spanien besteuert?


In diesem Artikel geht es um die Besteuerung von Mieteinnahmen in Spanien, wenn der Eigentümer bzw. Vermieter im Ausland lebt. Ebenfalls wird die Besteuerung von leer stehenden oder ausschließlich selbst genutzten Immobilien in Spanien betrachtet.

Artikel vom: 09.10.2020

 

Wer in Spanien eine Immobilie besitzt, hat automatisch mit dem spanischen Finanzamt zu tun.

Dabei macht es einen Unterschied, ob der Eigentümer steuerlich in Spanien ansässig ist oder nicht, und ob die Immobilie z.B. vermietet ist oder leer steht. 

Damit eins jedoch gleich von vornherein klar ist: Steuern sind im Fall von Immobilieneigentum so gut wie immer zu zahlen.

  1. Ist der Eigentümer steuerlich in Spanien ansässig, zahlt er die „normale“ Einkommensteuer („Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas“, kurz „IRPF“),
  2. Ist der Eigentümer steuerlich nicht in Spanien ansässig, zahlt er die Einkommensteuer von Nichtansässigen („Impuesto sobre la Renta de No Residentes“, kurz „IRNR“).
  3. Gibt es tatsächliche Einnahmen, z.B. aus Vermietung, sind die Nettoeinnahmen zu versteuern.
  4. Steht die Immobilie leer oder wird ausschließlich selbst genutzt, ist der Katasterwert der Wohnung oder des Hauses entscheidend für die Besteuerung. Es werden in dem Fall sozusagen Einnahmen unterstellt, auf Spanisch „imputación de rentas“.

Ausnahmen:

Es gibt 3 Fälle, wo keine Steuern auf Immobilieneigentum zu zahlen sind:

  1. Der Eigentümer lebt selbst in der Immobilie (= Hauptwohnung) oder
  2. Es handelt sich um ein unbebautes Grundstück auf dem Land oder
  3. Es handelt sich um eine Immobilie im Bau oder eine, die als unbenutzbar deklariert wurde.

In diesem Artikel will ich mich auf die Besteuerung der Immobilie konzentrieren, wenn der Eigentümer im Ausland lebt, also in Spanien steuerlich nichtansässig ist.

Typisches Beispiel: Ein deutsches Ehepaar besitzt ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung auf Mallorca.

Ich schaue mir 3 Fälle an:

  1. Das Ehepaar nutzt das Ferienhaus ausschließlich selbst für seinen Urlaub.
  2. Das Ehepaar vermietet das Ferienhaus ausschließlich, und zwar das ganze Jahr über.
  3. Das Ehepaar macht beides – es nutzt die Ferienwohnung selbst und vermietet sie einen Teil des Jahres, und es gibt auch Zeiten, wo das Ferienhaus leer steht.

Die Begriffe "Ferienhaus" und "Ferienwohnung" benutze ich synonym, da es in Spanien für die Besteuerung unerheblich ist, ob es sich um eine Wohnung oder ein Haus handelt.

Was zahlt unser Ehepaar nun im jeweiligen Fall an Steuern für sein Ferienhaus?

1.) Das Ehepaar nutzt das Ferienhaus ausschließlich selbst für seinen Urlaub.

Wenn das Paar dieses Ferienhaus ausschließlich selber nutzt, muss nur einmal im Jahr eine Einkommensteuererklärung dafür eingereicht werden, das Formular 210. Besteuerungsgrundlage bilden dabei die unterstellten Einnahmen, auf Spanisch heißt das „Imputación de rentas“.

D.h. der spanische Fiskus rechnet einfach Einkünfte zu, je nach Wert der Immobilie, egal ob die Eigentümer tatsächlich Einnahmen hatten oder nicht, egal ob es die ganze Zeit leer stand oder zumindest zeitweise von den Eigentümern genutzt wurde.

 

Angenommen, das Ferienhaus gehörte dem Ehepaar das gesamte Jahr lang und der Katasterwert liegt bei 200.000 EUR. Das Gebiet, in dem sich das Haus befindet, wurde vom Katasteramt in den letzten 10 Jahren wertmäßig aktualisiert.

 

Dann liegt die Besteuerungsgrundlage bei: 200.000 EUR (Katasterwert) *1,1% (gesetzlich vorgesehener Satz) *365/365 Tage (Anteil der genutzten Tage des Jahres) = 2.200 EUR.

 

Der Steuersatz der Einkommensteuer von Nichtansässigen liegt bei Immobilieneigentum bei 19 bzw. 24%. 19% gelten für den Fall, dass nachgewiesen werden kann, dass die steuerliche Ansässigkeit in einem EU-Staat liegt. Wenn die Eigentümer dagegen im Nicht-EU-Ausland leben (z.B. Schweiz), wären es 24%.

 

In unserem Fall müssten die Eigentümer also: 19%*2.200 EUR = 418 EUR zahlen.

2.) Das Ehepaar vermietet das Ferienhaus ausschließlich, und zwar das ganze Jahr über.

Wenn das Paar das Ferienhaus das ganze Jahr vermietet, muss es auf die aus der Miete erzielten Einnahmen Steuern zahlen. Der Steuersatz liegt auch hier wieder bei 19 bzw. 24%, je nachdem, ob die Eigentümer im EU-Ausland steuerlich ansässig sind oder nicht.

 

Im Falle von Mieteinnahmen muss die Steuer quartalsweise abgeführt werden, im April, Juli, Oktober und Januar. Dafür ist ebenfalls das Formular 210 auszufüllen und einzureichen.

 

Angenommen, die Ferienwohnung wird für 500 EUR pro Monat vermietet. Die Eigentümer haben absetzbare Kosten (z.B. Grundsteuer, Abschreibung, Reparaturkosten, etc.) in Höhe von 300 EUR pro Monat. Dann liegen die Nettoeinkünfte bei 500-300 = 200 EUR pro Monat, d.h. 200*12 = 2.400 EUR im Jahr.

 

Diese Nettoeinnahmen bilden dann die Besteuerungsgrundlage.

 

In diesem Fall müssten die Eigentümer also: 19% *2.400 EUR = 456 EUR zahlen, 114 EUR pro Quartal.

3.) Das Ehepaar macht beides – es nutzt die Ferienwohnung selbst und vermietet sie während des Jahres, es gibt auch Zeiten, wo das Ferienhaus leer steht.

In diesem Fall, wenn das Ehepaar sein Ferienhaus sowohl selbst nutzt, als auch vermietet, muss beides kombiniert werden.

  • Für die Zeit des Leerstandes bzw. der Eigennutzung werden die unterstellten Einnahmen besteuert (Wert der Immobilie entscheidend) und
  • für die Zeit der Vermietung werden die Nettomieteinkünfte als Besteuerungsgrundlage herangezogen.

Angenommen, das Paar vermietet die Wohnung von Januar bis Mai, nutzt sie dann von Juni bis Oktober selbst und im November und Dezember steht sie leer.

 

a)     Von Januar bis Mai wird die Wohnung vermietet: 5 Monate.

Die zu zahlende Steuer beträgt: 19%* 200 EUR (siehe oben)* 5 Monate = 190 EUR. Die Steuererklärungen dafür müssen im April und Juli desselben Jahres eingereicht werden, für das 1. und 2. Quartal.

 

b)     Von Juni bis Dezember wird die Wohnung selbst genutzt bzw. steht leer: 7 Monate.

Die zu zahlende Steuer beträgt: 19%* (200.000 EUR* 1,1%* 7/12 Monate) = 243,83 EUR. Die Steuererklärung diesbezüglich ist bis Ende des Folgejahres einzureichen und zu bezahlen.

 

In diesem Fall müssten die Eigentümer also insgesamt 190+243,83= 433,83 EUR zahlen.

Was bedeutet das nun, ist es besser, die Immobilie selbst zu nutzen oder zu vermieten?

Das kann man leider so pauschal nicht sagen.

 

Bei Leerstand bzw. Eigennutzung kommt es auf den Katasterwert der Immobilie an und darauf, wann dieser Wert das letzte Mal von der Verwaltung geprüft wurde. Gibt es keinen Katasterwert, wird der Kaufpreis herangezogen.

 

Bei Vermietung kommt es natürlich darauf an, wie hoch die Mieteinnahmen sind, und welche Kosten es gibt bzw. welche abzugsfähig sind. Ist die Immobilie nur einen Teil des Jahres vermietet, können auch die Aufwendungen nur anteilsmäßig geltend gemacht werden. Man kann also z.B. nicht die gesamte jährliche Grundsteuer absetzen, wenn die Wohnung nur 5 Monate vermietet war. Dann kann man eben auch nur 5/12 der Grundsteuer abziehen.


Fazit: Was muss man als Eigentümer einer Immobilie in Spanien beachten?

Man muss wissen, ob man in Spanien steuerlich ansässig ist oder nicht.

 

Wenn man ansässig ist, muss man die „normale“ Einkommensteuererklärung (IRPF) machen, und dort die Einkünfte (tatsächlich oder unterstellt) aus der Immobilie mit angeben.

 

Wenn man nichtansässig ist, muss man die Einkommensteuererklärung von Nichtansässigen (IRNR) machen, und zwar

  • direkt nach dem jeweiligen Quartal, wenn es Mieteinnahmen gibt oder
  • bis zum Ende des Folgejahres, wenn die Immobilie nur selbst genutzt wird (oder leer steht).

Wie immer kann man die Steuererklärungen entweder selbst vorbereiten und einreichen, oder einen Steuerberater damit beauftragen.

 

Sie kennen sich aus und wollen die Steuererklärungen selbst vorbereiten und einreichen? 

Dann können Sie dies hier machen.

Wichtig: Sie brauchen dafür zwingend eine elektronische Unterschrift oder eine andere Identifikationsmöglichkeit, z.B. „Cl@ve PIN“.

 

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